Frais d’agence immobilière : les comprendre, les réduire

Frais d’agence immobilière : sont-ils trop chers ?

Les frais d’agence immobilière représentent un coût important lors d’une vente réalisée par l’intermédiaire d’un professionnel. Ils sont, de manière générale, calculés en pourcentage.

Chaque professionnel étant libre d’établir son propre barème de frais, c'est la raison pour laquelle les commissions peuvent varier du simple au décuple.

Comment réduire les frais d'agence ? Quels sont les honoraires des agences immobilières ? Comment sont-ils calculés ? Autant de questions que vous vous posez peut-être. Nous allons vous expliquer ce que comprennent les frais d’agence et vous donner des conseils pour les réduire.

Comprendre les frais d’agence immobilière

Chaque agence est libre d’établir son propre barème de frais. La seule obligation est d'afficher clairement ce barème et de ne pas le dépasser. Il doit obligatoirement être inscrit dans le mandat de vente et accessible depuis le site internet de l’agence, sa vitrine, ses publicités... Les montants doivent être exprimés en prix TTC.

Lorsque la commission est à la charge de l’acquéreur, toute annonce doit comporter le pourcentage calculé sur le prix.

Il est bien évidemment possible de les négocier, il s’agit simplement de valeurs de base. Lors de la signature du mandat de vente, vous pouvez négocier avec le professionnel pour les diminuer. Ils font aussi souvent partie de la négociation lorsque l’acheteur et le vendeur tentent de s’accorder sur le prix du logement.

Comment son calculés les frais d’agence ?

En règle générale, les frais d’agence immobilière sont dégressifs selon la valeur du bien. Cela signifie que pour un bien dont la valeur est faible (un parking par exemple), le pourcentage atteint parfois 15% et, sur les biens les plus onéreux, ce même pourcentage diminue, par exemple à 3% pour un bien dont le prix est de 800.000 €.

En moyenne, les honoraires représentent 5 % du prix du bien.

Tableau des frais d’agence pour un bien à 250.000€ net vendeur.

*FAI (Frais d'agence inclus)

Pour un bien à vendre à 100.000 €, les frais d’agence immobilière moyens sont de 8%. Ainsi, le prix présenté sur les sites d’annonces immobilières sera de 108.000 € HAI (Honoraires agence immobilière inclus).

Pour un bien à vendre à 600.000 € net vendeur, la commission est de manière générale inférieure à 8%. Elle se situera autour des 5%, ce qui impliquera que le bien soit affiché à 630 000 € FAI.

Les honoraires de l’agence représentent souvent des dizaines de milliers d’euros. Une partie est destinée à la rémunération de l’agent (entre 20% et 70%). Le reste sert à couvrir les frais structurels de l’agence (loyer, assurance, personnel non commercial, frais de déplacement, frais de franchise, communication, etc.)

Moyenne des frais d'agence immobilière ?

Sur les études immobilières les plus récentes, le gestionnaire de bien Galian a pu calculer les frais d'agence vente moyens en France. Les frais d'agence immobilière moyen sont de 4,87% du prix du bien. Une tarification importante qui est en visiblement en hausse depuis quelques années, d'après l'agence immobilière Homepilot, qui indique en 2017 que les frais d'agence moyens seraient autour des 5,4%.

Qui paie les frais d’agence à la vente du bien ?

La loi permet aux professionnels de mettre les frais d’agence à la charge de l’acquéreur ou à la charge du vendeur. Les frais d’agence sont généralement dus par le vendeur dans la mesure où c’est le vendeur qui signe le mandat de vente avec l’agence.

Toutefois, afin de diminuer les frais de notaire, il peut être judicieux que l’acquéreur paie les frais d’agence. Cela ne change rien pour lui, il ne payera pas le logement plus cher. Pour le vendeur, le net vendeur n’est pas non plus affecté.

En opérant ainsi, c’est lui qui, juridiquement, devient redevable des frais de négociation. Il est important de lire attentivement le mandat de vente avant de le signer afin de savoir exactement qui va payer ces frais.

À quel moment doivent être payés les frais d’agence immobilière ?

La commission n’est due qu’en cas de succès de la vente. C’est lors de la signature de l’acte de vente définitif chez le notaire que le vendeur ou l’acheteur, selon l’option retenue, acquitte les frais d’agence immobilière.

Aucune avance, ou frais cachés, ne peut être exigés par l’agence immobilière au cours de son mandat de vente.

Comment faire des économies sur le montant des frais d’agence ?

Faites jouer la concurrence

Si les agences sont libres de fixer leurs honoraires, vous avez tout à y gagner en comparant différentes agences. Les commissions peuvent varier d’un réseau à un autre.

Attention toutefois à comparer les services proposés et pas uniquement le montant des frais d’agence immobilière. L’agence aux honoraires les plus faibles n’est pas forcément la plus indiquée.

La localisation de votre logement doit jouer sur les frais d’agence

Dans de nombreuses zones tendues, les commissions importantes se justifient difficilement car la demande y est soutenue. Les moyens à mettre en œuvre par l’agence étant limités, il convient donc de faire jouer la concurrence et de négocier le montant des commissions.

Prenons l’exemple de Bordeaux où la demande a explosé. Les agences sont en recherche constante de biens immobiliers pour faire face à la demande. Les logements restent très peu de temps sur le marché.

Vous pouvez donc profiter de cette tension pour négocier les frais d’agence immobilière car votre bien est une denrée rare sur le secteur. Prenez le temps de bien choisir l’agence immobilière avec laquelle travailler.

Un mandat exclusif fait baisser les frais d’agence

Afin de réduire davantage les frais d’agence immobilière, vous pouvez opter pour le mandat exclusif. L’agence immobilière devrait d’ailleurs vous le proposer. Le principe est simple et consiste à laisser l’exclusivité de la vente à l’agence pendant une période définie.

Vous ne pourrez donc ni vendre directement entre particuliers, ni faire appel à une autre agence, contrairement à un mandat simple pendant l’exclusivité.

Le mandat exclusif offre une garantie de toucher la commission pour l’agence. Tout du moins si la vente est réalisée pendant la période d’exclusivité.

Toutefois, ce contrat est à double tranchant. Si l’agent n’est pas efficace et ne s’implique pas dans la vente de votre bien immobilier, vous devrez attendre la fin de l’exclusivité pour le confier à un autre professionnel.

Ne pas trop négocier la commission de l'agent immobilier

Vous devez laisser votre agent motivé !

Il est compréhensible de vouloir négocier les frais d’agence, mais attention à ne pas oublier que l’agent a aussi besoin de gagner sa vie.

D’autant plus que les agents immobiliers sont souvent payés à la commission ou par un système d’avance sur salaires par les agences. Sa rémunération n’est donc pas garantie. En outre, elle fluctue en fonction des ventes qu’il réalise. S’il est démotivé par une commission trop faible, il risque de mettre votre bien de côté pour s’intéresser à un logement plus attractif financièrement.

Et si vous optiez pour une néo-agence aux honoraires réduits ?

Depuis quelques années, une nouvelle tendance se dégage avec la création d’agences en ligne, souvent appelées néo-agence.

Elles sont basées sur le principe d’agence digitale. Aujourd’hui, 90% des recherches débutent en ligne, l’intérêt de l’agence physique ayant pignon sur rue est moins pertinent qu’auparavant. D’autant plus que le recours aux outils digitaux s’est accéléré durant les confinements et beaucoup de choses peuvent maintenant se faire à distance. Autant de raisons qui permettent de réduire la facture des frais d’agence immobilière.

Chez Immo Pop, nous avons opté pour une refonte du métier d’agent immobilier :

• Des services digitaux et centralisés sont confiés aux équipes du siège ;
• Un agent immobilier sur le terrain, très disponible, qui s’occupera exclusivement de vous et des acheteurs.

À l’arrivée, vous bénéficiez directement de cette optimisation du temps de travail et de coûts structurels réduits. Grâce à cette méthode, nous facturons des honoraires fixes de 4 900 €.

Immo-Pop n’est pas synonyme de prestations réduites ou low cost puisque :

• Nous réalisons l’estimation précise de la valeur de votre logement ;
• Nous rédigeons une annonce sobre, efficace et percutante ;
• Pour les photos, nous organisons un shooting avec un photographe professionnel ;
• La diffusion de l’annonce se fait sur plus de 30 sites internet ;
• Un secrétariat téléphonique gère les appels et les rendez-vous de visite en fonction de vos disponibilités ;
• Un filtrage des candidats est opéré pour sélectionner les acquéreurs dont le projet est réfléchi et qui possèdent déjà un accord de principe d’une banque sur le financement ;
• Nos équipes juridiques préparent le dossier notaire et rédigent l’avant-contrat (promesse ou compromis de vente).

En somme, si les frais d’agence immobilière sont fortement réduits, la qualité des services proposés est immuable.

Des outils digitaux à la pointe

Vous disposez d’un espace client sur notre site accessible 24/7. Depuis cet espace, vous pouvez suivre l’avancement de la vente, télécharger vos pièces, choisir et changer vos photos, contacter votre agent ou les services centraux.

Vous avez également notre espace partenaires pour choisir des entreprises avec lesquelles nous travaillons régulièrement (diagnostiqueurs, déménageurs, courtiers, etc.).

Des visites à la carte

Plus de 70% de nos clients souhaitent s’investir dans la visite de leur logement. C’est pourquoi nous proposons ce service uniquement en option. De la sorte, vous êtes libre de choisir la formule qui vous convient.

Si vous réalisez les visites, nous vous détaillons les bonnes pratiques sur le sujet et restons bien évidemment joignables pour répondre à toutes les questions que vous vous posez.

Une formule qui fonctionne

L’efficacité de cette méthode hybride est réelle et se résume en deux chiffres :

• En moyenne, l’économie réalisée par nos clients est de 16.000 € par rapport à une agence traditionnelle ;
• Toujours en moyenne, nous vendons les logements de nos clients en 24 jours ! Presque 3 fois plus vite qu’une agence traditionnelle.

La preuve qu’on peut réduire sensiblement les frais d’agence immobilière sans affecter le moins du monde l’efficacité commerciale.

Et si vous nous parliez de vos projets immobiliers ?