Achat d'un bien : la liste des choses à ne pas oublier

Calculer votre budget d’achat pour l’achat immobilier

Inutile de vous lancer tous azimuts dans la recherche d’un bien immobilier si vous ne connaissez pas votre budget. Vous allez sans doute financer votre acquisition au moyen d’un prêt immobilier.

Pour déterminer le capital maximum que les banques accepteront de vous prêter, il faut **calculer la capacité d’emprunt¨¨. Celle-ci dépend de nombreux critères dont :

• Vos revenus : si votre situation professionnelle est stable (CDI, fonctionnaire), la banque prendra en compte l’intégralité de vos salaires et traitements En CDD ou travailleur indépendant, les établissements prêteurs retiendront une moyenne de vos revenus d’activité sur la base d’une à plusieurs années. Les revenus d’un investissement locatif sont comptabilisés à 70 % ;
• Vos charges et pensions alimentaires ;
• Votre taux d’endettement, qui ne doit pas excéder 35 % ;
• Votre apport personnel : il sert à financer les frais annexes à l’emprunt et / ou à diminuer la durée de remboursement ;
• La durée du remboursement, car plus elle est longue, plus votre crédit vous coûte cher. Avec une durée courte, les mensualités d’emprunt seront élevées : il faut que votre salaire soit suffisant pour respecter les 35 % d’endettement.

On vous recommande d’utiliser un simulateur de prêt pour déterminer votre budget d’achat !

Étudier les prix du marché immobilier

Vous devez avoir une première idée en tête des prix sur le marché local. Vous saurez ainsi si les annonces immobilières de biens à vendre sont passées au bon prix. Vous pourrez le négocier si ce n’est pas le cas !

Alors, comment connaître le prix moyen dans sa ville ? Le prix au mètre carré dans un quartier ? L’État a mis au point deux bases de données recensant les transactions immobilières récentes : Patrim et Demandes de Valeurs Foncières (DVF). En outre, vous pouvez faire appel à un agent immobilier ou demander son avis à un notaire.

Sinon, vous pouvez utiliser notre simulateur pour estimer le prix de vente d’un bien, qui intègrent des critères sur le bien immobilier et sur son environnement.

Les questions à poser pendant la visite du bien immobilier

Si vous achetez dans une zone tendue comme Paris, vous n’aurez pas l’opportunité de visiter plusieurs fois le bien. Certains trouvent preneur en quelques heures ! D’où l’importance de bien préparer la visite, de prendre son temps et de tout bien vérifier. N’hésitez pas, par exemple, à ouvrir et fermer les fenêtres et les portes des meubles de la cuisine pour contrôler leur bon fonctionnement.

Voici une liste de questions à poser avant d’acheter :

• **Quelle est la performance énergétique du logement **(elle est indiquée dans le diagnostic de performance énergétique – DPE ?
• Quelle est la date de construction de l’appartement ou de la maison ? De sa dernière rénovation ?
• Quel est le mode de production de chauffage et d’eau chaude ? Si vous achetez un appartement dans une copropriété, le chauffage est-il collectif ?
• Quel est le montant des charges de copropriété ?
• Quels sont les **types de vitrages **? Testez le bruit avec les fenêtres ouvertes et les fenêtres fermées. Possèdent-elles des volets ?
• Quelle est l’exposition du logement ? Profitez-en pour vérifier le vis-à-vis ;
• Puis-je voir le tableau électrique ? Contrôlez l’état des prises électriques, et si elles sont en nombre suffisant dans les pièces ;
• La maison individuelle est-elle raccordée au réseau d’assainissement collectif ?
• Où se situent les rangements ?
• Le logement est-il éligible à la fibre ? Le réseau internet est-il bon ?
• Puis-je visiter les dépendances (cave, place de parking…) ;
• Quel est le montant de la taxe foncière ?

À savoir : le vendeur doit transmettre à l’acquéreur un dossier de diagnostics techniques, au plus tard au jour du compromis de vente. Il permet à l’acheteur de connaître les risques du logement sur la santé et la sécurité des biens et des personnes (présence d’amiante, de plomb ou de termites, état des installations d’électricité et de gaz…)

S’intéresser à l’environnement de l’appartement ou de la maison

Sauf à réaliser un investissement locatif, vous allez passer de nombreuses années dans le quartier. Prenez le temps de bien étudier ses atouts et ses points faibles. Vérifiez :

• L’existence de commodités à proximité (commerces, écoles, transports en commun…) ;
• Si le quartier est calme, animé, trop bruyant, en somme sa réputation ;
• Si la ville a engagé une politique particulière pour le développer.

Chiffrer les travaux

Si vous achetez dans l’ancien, vous devrez sans doute réaliser des travaux. S’agit-il de travaux de rafraîchissement, de rénovation, ou de réhabilitation ?

Le mieux est encore de se faire accompagner par un professionnel du bâtiment si le logement est très dégradé, pour avoir l’estimation la plus fiable possible du montant des travaux.

Estimer les frais annexes à l’acquisition d’un logement

L’achat d’un bien immobilier s’accompagne de nombreux frais annexes, qui viendront alourdir le prix d’acquisition :

• Les frais de notaire : comptez de 2 à 3 % dans le neuf, et de 7 à 8 % dans l’ancien ;
• Les frais d’agence immobilière : la commission de l’agent immobilier représente 3 à 10 du prix d’achat ;
• Les frais de garantie pour le prêt immobilier : vous devez être couvert par un organisme de cautionnement ou consentir une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers. Comptez 1.2 à 2 % du prix de vente ;
• **Les frais de courtage **: les honoraires prendront la forme d’un pourcentage du capital emprunté ou d’un forfait fixe.

Rédiger l’offre d’achat

Vous avez déniché le bien de vos rêves ? Il est temps de passer à la rédaction de l’offre d’achat. Demandez-vous si vous souhaitez faire une offre au prix, ou tenter une négociation. Ne tardez pas trop à envoyer votre proposition d’achat si le bien se trouve en zone en tension foncière !

Signer le compromis de vente

L’offre a été acceptée par le vendeur ? Félicitations, vous avez à présent rendez-vous chez le notaire. Celui-ci intégrera des conditions suspensives dans le compromis de vente ou la promesse de vente, notamment celle d’obtention d’un prêt.

C’est une fois le compromis en main que vous pourrez démarcher les banques et les assureurs. Vous disposez d’un délai assez court pour trouver votre crédit : 45 à 60 jours. Il peut donc s’avérer judicieux de faire appel à un courtier immobilier !

À savoir : à compter de la signature de l’avant-contrat, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours calendaires.

Signer l’acte de vente

Vous avez obtenu votre financement ? Dernière étape pour conclure l’achat immobilier : la signature de l’acte notarié de vente et la remise des clés !