Financer un projet immobilier ne s’improvise pas. Il vous faut suivre un certain nombre d’étapes, comme déterminer votre capacité d’achat et choisir votre prêt immobilier. Vous devrez faire jouer la concurrence entre les banques pour obtenir le meilleur taux et les meilleures conditions d’emprunt.
1. Déterminer sa capacité d’emprunt pour son projet immobilier
Inutile de vous lancer tous azimuts dans la recherche d’un bien immobilier si vous ne savez pas combien vous pouvez emprunter. C’est toute la question de la capacité d’emprunt. Celle-ci désigne le montant maximum que les banques accepteront de vous prêter au regard de :
- Vos revenus : sont pris en compte l’intégralité de vos salaires, traitements et primes régulières si vous êtes en CDI ou fonctionnaire titulaire. Si vous êtes travailleur indépendant ou en CDD, les organismes de crédit examinent la moyenne de vos revenus sur une à plusieurs années. Les revenus fonciers que vous tirez d’un investissement locatif sont aussi comptabilisés, parfois à hauteur d’un pourcentage, pour tenir compte de la vacance locative et des impayés ;
- Vos charges : elles regroupent les mensualités d’emprunt des crédits à la consommation et immobiliers et les pensions alimentaires ;
- Votre taux d’endettement : depuis 2022, la limite du taux d’endettement à 35 % s’impose aux banques. Elles peuvent toutefois y déroger pour certains dossiers, priorité étant accordée aux primo-accédants et à l’achat de la résidence principale ;
- Votre apport personnel : il est de plus en plus difficile de financer un projet immobilier sans apport. Au minimum, les banques exigent 10 % d’apport dans l’ancien, moitié moins dans le neuf. L’apport sert à financer les frais de notaire, frais de dossier, frais de garantie, frais de courtage ou encore les frais d’agence immobilière.
2. Choisir son prêt immobilier pour financer son achat
Votre projet immobilier peut être un achat dans le neuf, un achat dans l’ancien, une construction, des travaux, une surélévation, l’acquisition d’un nouveau bien alors que vous êtes déjà propriétaire… À chaque achat immobilier, son crédit immobilier !
Le prêt amortissable
C’est le prêt le plus fréquent pour l’achat de la résidence principale et secondaire. Les établissements prêteurs vous proposent un taux d’emprunt en fonction notamment de votre situation professionnelle et de la durée du prêt. Depuis la décision du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), la durée d’emprunt est limitée à :
- 25 ans pour l’achat de la résidence principale ou secondaire. Les établissements bancaires peuvent accorder un différé de 2 ans si vous n’entrez pas immédiatement en jouissance du bien (travaux ou construction) ;
- 20 ans pour un investissement locatif.
Le taux d’intérêt est appliqué au capital restant dû, ce qui fait que les intérêts sont dégressifs. Les mensualités comportent une fraction de capital remboursé et une fraction d’intérêts.
À savoir : pour financer des travaux, le prêt immobilier est obligatoire dès lors que leur montant excède 75 000 euros. En dessous, le prêt travaux peut être un crédit à la consommation, mais le taux est généralement élevé.
Le prêt in fine
C’est le prêt idéal pour financer un investissement locatif, à condition d’être imposable. Son fonctionnement est différent de celui du prêt amortissable. Pendant toute la durée de remboursement, les mensualités se composent uniquement d’intérêts. Vous remboursez le capital en une seule fois, lors de l’ultime échéance.
Si vous êtes fiscalisé et assujetti au régime réel, vous pouvez déduire l’intégralité des mensualités de vos revenus locatifs. C’est ainsi que le prêt in fine permet aux emprunteurs fiscalisés de diminuer leur impôt sur le revenu !
Le prêt relais
Il est quelque peu difficile de faire coïncider la revente d’un appartement ou d’une maison avec l’acquisition d’un nouveau bien immobilier. Le prêt relais est justement conçu pour faire la liaison entre les deux projets immobiliers.
La banque vous accorde un capital sur la base d’un pourcentage de la valeur réelle du bien vendu. Elle soustrait le montant à rembourser, et le capital ainsi obtenu permet de financer la nouvelle acquisition immobilière. Vous disposez d’un délai de 2 à 3 ans pour revendre votre logement.
Alternative au prêt relais, le prêt achat-revente fonctionne de la même manière, à la différence que les banques ne soustraient pas le capital restant dû du premier emprunt. En outre, ce prêt est consenti sur une seule ligne. Si vous ne parvenez pas à revendre votre bien dans les temps, vous rembourserez une seule mensualité, contre deux dans le cadre du prêt relais.
3. Vérifier son éligibilité aux prêts aidés
Le prêt à taux zéro (PTZ)
Comme son nom l’indique, il s’agit d’un prêt sans intérêts. Il est accordé uniquement si vous souhaitez financer l’achat de la résidence principale. Il ne couvre pas l’intégralité du prix d’achat et vient en complément d’un prêt principal.
Le PTZ est soumis à conditions de ressources. Il se rembourse sur 25 ans maximum, avec une période de différé.
Le prêt Action Logement
D’un montant de 40 000 euros au maximum, il est réservé aux salariés d’une entreprise d’au moins 10 salariés, et est accordé sous conditions de ressources. Son taux est fixé à 0.5 % hors assurance.
Le prêt d’accession sociale (PAS)
Le PAS permet de financer un projet immobilier intégralement. Il est accordé sous conditions de ressources et son taux dépend de l’organisme de prêt et de la durée d’emprunt (30 ans maximum).
Le prêt conventionné (PC) fonctionne de la même manière, sauf qu’il n’est pas soumis à conditions de ressources.
Pensez également à utiliser le prêt d’épargne logement si vous en avez un !
4. Trouver une assurance de prêt pour son projet immobilier
Si légalement, l’assurance emprunteur n’est pas obligatoire, les banques l’exigent toujours avant de vous accorder un financement. L’étendue des garanties varie en fonction de votre projet immobilier :
- Pour l’achat de la résidence principale, vous devez être couvert contre les risques décès, perte totale et irréversible de l’autonomie (PTIA), invalidité, voire incapacité ;
- Pour un investissement locatif, les banques exigent seulement la couverture des risques décès et PTIA.
Le taux d’assurance varie en fonction de votre âge, profession, état de santé… L’assurance obligatoire représente un coût non négligeable du financement : jusqu’à un tiers !
5. Choisir une garantie pour son prêt immobilier
La garantie est là pour permettre à la banque de se prémunir contre le risque d’insolvabilité non consécutif à un décès, une invalidité ou une incapacité. Plusieurs choix possibles :
- Le cautionnement avec un organisme de cautionnement comme Crédit Logement : c’est la formule la plus fréquente, et celle qui doit être privilégiée car elle est la moins coûteuse. Comptez 1.2 % du capital emprunté, étant entendu que vous récupérez une partie des sommes lorsque vous avez soldé votre emprunt ;
- L’hypothèque : elle consiste à donner en gage un bien immobilier. En cas de défaillance dans le remboursement, la banque peut saisir et revendre le bien. Coût : entre 1.5 et 2 % du montant du bien ;
- Le privilège du prêteur de deniers : il fonctionne comme l’hypothèque, mais accorde un droit de priorité à la banque sur les autres créanciers ;
- Le nantissement : il est exigé pour le prêt in fine. Vous devez séquestrer un pourcentage du capital emprunté sur un produit d’épargne sécurisé.
6. Faire appel à un courtier en prêt immobilier
Il faut attendre d’avoir un compromis de vente en main pour demander le financement de son projet immobilier à une banque. La promesse de vente fait naître un délai de 2 à 3 mois pour trouver un prêt.
Ce délai est assez court lorsqu’on sait combien de banques et d’assureurs il faut contacter pour dénicher la meilleure offre au meilleur taux. Un courtier en prêt immobilier et en assurance vous aidera à choisir chacun de ses produits et défendra votre dossier d’emprunteur.
Immo-Pop
le 1 juin 2022
