Les charges de copropriété, c’est quoi ?
Les charges de copropriété sont des dépenses engagées pour l’entretien et le fonctionnement d’un immeuble collectif. Prévues par le budget prévisionnel, elles sont votées en assemblée générale.
Les charges courantes
Comme en dispose la loi du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété, les charges courantes servent à « la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes ». Intégrées au budget prévisionnel, elles comprennent par exemple :
-Le ravalement des façades ;
-La réfection de la toiture ;
-Les honoraires du syndic de copropriété ;
-L’éclairage des parties communes ;
-Les frais de tenue de l’assemblée générale ;
-Les frais de nettoyage et d’entretien des parties communes…
Les charges spéciales
Les charges spéciales sont celles engagées pour le fonctionnement des équipements communs et pour les services collectifs. Elles comprennent par exemple :
-Les dépenses pour un service de gardiennage ;
-Les frais d’un système de sécurité ;
-Les dépenses pour l’entretien de l’ascenseur…
Comment se répartissent les charges de copropriété ?
La répartition des dépenses s’effectuent soit en proportion des tantièmes, soit en fonction de l’utilité objective pour chaque copropriétaire.
La répartition des charges générales
Chaque copropriétaire est tenu de payer les charges courantes, peu importe où son logement se situe dans l’immeuble. Par exemple, les habitants du rez-de-chaussée participent aux dépenses relatives à la toiture.
Le montant des charges générales se répartit entre les copropriétaires au prorata des tantièmes, généralement exprimés en millièmes, qu’ils détiennent dans l’immeuble.
La répartition des charges spéciales
La répartition des charges spéciales s’effectue non pas en fonction du lot de copropriété et des tantièmes, mais en fonction de leur utilité objective. Elles ne concernent donc pas forcément tous les copropriétaires.
Par exemple, le copropriétaire du rez-de-chaussée ne paie pas les dépenses relatives à l’ascenseur, sauf si celui-ci dessert les garages ou les caves. Dans ce cas, le copropriétaire devra payer une fraction des charges, même si par ailleurs il ne dispose pas d’un garage !
Modifier la répartition des charges de copropriété
C’est le règlement de copropriété qui fixe les modalités de modification de la réparation des charges. Le plus souvent, il exige l’unanimité des voix des copropriétaires.
Sinon, il faut aller en justice pour modifier la répartition ou faire une contestation sur le montant des charges. Pour engager la procédure devant le tribunal judiciaire, il faut que :
-La part d’un copropriétaire soit supérieure d’un quart à ce qu’elle devrait être ;
-La part d’un autre copropriétaire soit inférieure d’un quart à celle qu’il devrait supporter
-La répartition prévue dans le règlement soit contraire à la loi.
L’action est alors possible, dans les 5 ans suivant la publication du règlement de copropriété ou dans les 2 ans suivant la première vente réalisée après cette publication.
S’il accède à la demande, le juge fixera une nouvelle répartition des charges, qui s’appliquera dès le trimestre suivant. La décision n’étant pas rétroactive, elle a des conséquences seulement pour l’avenir.
Comment fonctionne le paiement des charges de copropriété ?
Il faut distinguer selon si les dépenses sont prévues ou non par le budget prévisionnel.
Le paiement des charges prévues dans le budget prévisionnel
Le budget prévisionnel est voté chaque année par le syndicat des copropriétaires réuni en assemblée générale. Il comprend les charges générales et les charges spéciales.
Le paiement s’effectue avec des provisions sur charges, au quart de leur montant total et au premier jour de chaque trimestre. L’assemblée générale peut aussi décider d’un versement mensuel ou semestriel.
À savoir : chaque copropriétaire est tenu de participer à un fonds de travaux, qui sert à financer la réalisation de travaux obligatoires ou urgents sur la copropriété.
Le paiement des dépenses exceptionnelles
Pour les charges exceptionnelles, comme par exemple des travaux de surélévation ou d’études techniques, qui ne sont pas prévues par le budget prévisionnel, il faut un vote de l’assemblée des copropriétaires au cas par cas.
C’est cette assemblée qui fixe la date d’exigibilité, au jour du vote. Le syndic peut solliciter des avances de trésorerie, constituées alors par des provisions spéciales ou provenant du fonds de roulement.
Pour le paiement des charges inclues ou hors budget, le syndic adresse un avis d’appel de fonds aux copropriétaires, par lettre simple ou par email.
Impayés de charge de copropriété : quel recouvrement ?
C’est le syndic qui gère les impayés de charges. Dans un premier temps, il enverra une mise en demeure au copropriétaire concerné. Si celui-ci ne régularise pas sa situation dans les 30 jours, alors il s’expose à devoir payer l’intégralité des provisions de l’année en une seule fois.
Le syndic peut également engager une procédure judiciaire. Les frais relatifs seront mis à la charge du copropriétaire indélicat.
Immo-Pop
le 25 mai 2023
