1 - Je finalise / je vends
La négociation immobilière, je m’y prépare
Un acheteur a visité votre bien et a eu le coup de cœur. Vous voilà confronté à une offre d’achat : l’acquéreur potentiel va vous présenter ce qu’il est prêt à débourser pour l’achat de votre bien. Que ce soit directement ou via une agence, il est fréquent que l’acheteur négocie l’achat à montant légèrement inférieur. Vous n’y couperez pas, la négociation immobilière est un passage obligé pour toute vente de bien alors autant vous y préparer.
Bien connaître la valeur de votre bien : prix du m², situation géographique, prix des biens similaires, etc... et anticiper la marge de négociation moyenne. En France, elle se situe à 6% : 6,3% pour les appartements et 6,9% pour les maisons. * À noter toutefois, la différence entre les grandes villes où les biens se vendent généralement au prix annoncé et les zones rurales ou les marges de négociation sont parfois très élevées. Évaluer le montant des travaux à réaliser, gros œuvre, réhabilitation, aménagement, confort,... vous permettra de répondre aux acquéreurs potentiels dans des termes précis et chiffrés.
À ce stade de la négociation, il vous reste la possibilité de faire une contre-proposition. L’acquéreur potentiel a fait une offre inférieur à votre prix, vous pouvez toujours faire une contre-proposition, ainsi vous entériner le prix final de votre bien.
*Source : Baromètre LPI - 2023
La signature de l’avant-contrat, quel contrat choisir : compromis de vente ou promesse de vente ?
Le stade de la négociation étant passé, vous vous êtes mis d’accord avec l’acquéreur, voici venu le moment de signer l’avant-contrat. Avant de conclure la vente définitive d'un bien immobilier par la signature de l'acte authentique, vendeur et acquéreur signent généralement un avant-contrat dans lequel ils fixent leurs engagements et les conditions de la vente.
Cet avant-contrat de vente peut être :
- Une promesse de vente (appelée aussi “promesse unilatérale de vente”)
- Un compromis de vente (appelé aussi promesse synallagmatique de vente)
Pour le vendeur le compromis de vente est l’option la plus sûre. En effet, c’est l’avant-contrat qui se rapproche le plus de l’acte de vente définitif, le vendeur prend le moins de risque possible et sécurise la vente.
La grande question qui se pose donc ici, quel avant-contrat choisir, sachant que le compromis de vente et la promesse de vente sont deux contrats aux conséquences très différentes pour l’acheteur et le vendeur.
À noter : La loi accorde un délai de 10 jours à l’acquéreur, personne physique d’un bien d’habitation, pour se rétracter sans justification de motif ni pénalité à verser. (Les sociétés SCI, SA, SAS ne bénéficient pas du droit à rétractation)
Les conditions suspensives, véritable protection des signataires
Une vente immobilière se réalise toujours en deux temps : la signature de l’avant-contrat puis la signature de l’acte authentique devant le Notaire constatant le transfert de propriété, le paiement du prix et donc la remise des clefs. L’avant-contrat étant le plus important car vendeur et acquéreur y fixent leur consentement sur le prix, le bien et les conditions de la vente. Parmi ces conditions, nous trouvons les conditions suspensives. Les conditions suspensives permettent d’anticiper des événements extérieurs, indépendants des deux parties, et permettent d’annuler le contrat d’avant-vente sans pénalités.
Les conditions suspensives les plus courantes sont :
- L’obtention d’un prêt
- La vente d’un bien (Dans cette hypothèse, il faudra avoir signé un avant contrat au préalable pour l’annexer au nouveau compromis)
- L’obtention d’un permis de construire
Mais aussi :
- L’absence de servitude d’urbanisme ou d’utilité publique grevant le bien
- La renonciation par une Collectivité Territoriale à son droit de préemption sur le bien
- La situation hypothécaire apurée au moment de la vente
Ou encore :
- Le droit de préemption du locataire, dans le cas où le vendeur conclut la vente à un prix inférieur à celui proposé initialement.
2 - Rendez-vous devant le notaire, je connais son rôle
Signature de l’acte authentique, étape finale de l’achat immobilier
La signature de l’acte de vente est toujours effectuée sous une forme authentique, c’est-à-dire devant un Notaire. Elle intervient plusieurs mois après celle de l’avant-contrat.
Mais que fait le Notaire ?
Le Notaire est un officier public, il est l’interlocuteur et le témoin de toute une vie. Le Notaire veille à la bonne exécution du contrat et sa validité juridique. Il acte et détermine les obligations de chacun puis veille au respect du paiement des taxes et aux versements aux impôts. Le Notaire effectue toutes les formalités juridiques d’une vente : vérifie les actes, les nombreux points juridiques et fiscaux, les diagnostics, les règles d’urbanisme, lève les hypothèques, les droits de préemption.
En bref, vous l’aurez compris son rôle est majeur, il est indispensable et obligatoire de passer devant un notaire, il vous assure une garantie juridique et sa confidentialité.
Quand signer l’acte de vente authentique ?
La date exacte de la signature de l’acte de vente est estimée dans l’avant-contrat en tenant compte de l’ensemble des vérifications que le Notaire doit opérer et du délai pour l’obtention du prêt de l’acheteur. Le jour J, la présence des deux parties est impérative pour apposer leur signature à l’acte de vente. En cas d’absence, il est possible de se faire représenter au moyen d’une procuration.
À noter : Seul le Notaire peut décaler la date de signature de l’acte authentique de manière unilatérale, s’il y est obligé par des contraintes administratives. Le Notaire conserve votre acte de vente 75 ans dans son étude. Ce délai passé, l’acte est transféré aux archives Nationales.
Et si une des deux parties ne souhaite pas signer, que se passe-t-il ?
Si une des parties ne répond pas présente à la convocation du Notaire ou alors fait savoir qu’elle ne souhaite plus signer, l’autre partie doit tout de même se rendre chez le Notaire le jour J pour signer l’acte de vente, c’est alors que le Notaire constate la carence de l’autre partie par procès-verbal. À partir de là, pourront être lancées les demandes de réparations : dommages et intérêts, voire exécution forcée de la vente.
Qu’en est-il des frais d’acquisition, dits frais de notaire ?
Les frais d'acquisition que nous avons l’habitude, à tort, d’appeler frais de notaire s’ajoutent au prix d’achat du bien immobilier et sont essentiellement composés d’impôts payés à l’Etat et de taxes : les droits d’enregistrement.
Les frais d’acquisition comprennent :
- Les frais et débours : ils représentent l’ensemble des sommes acquittées par le Notaire pour le compte du client.
- Les émoluments : la rémunération du Notaire.
À savoir : le Notaire remplissant une fonction d’intérêt public, la rémunération au titre du service notarial est strictement réglementée. Le tarif est identique pour un acte d’achat sur tout le territoire français quel que soit le Notaire sollicité, qu’il y ait un notaire ou un pour chacune des parties (dans cette dernière hypothèse l’émolument est divisé en autant de participants). Vous avez la garantie d’une rémunération transparente.
Transfert des clés
La signature de l’acte de vente marque le moment tant attendu du transfert de propriété. L’acquéreur reçoit les clés et entre en jouissance du bien. Toutefois, sachez qu’il est possible d’anticiper ou de différer la remise des clés après la signature de l’acte de vente si les deux parties se sont mises d’accord. Le vendeur peut alors continuer de résider dans le bien jusqu’à une date fixée (mutation, scolarité, date de déménagement).
L’alternative faite pour vous...
Pour les vendeurs qui souhaitent vendre au meilleur prix et ne pas gonfler leur prix de vente avec des commissions trop importantes, la solution est d’opter pour une agence nouvelle génération, une agence immobilière en ligne à commission réduite. C’est par exemple ce que propose Immo-pop avec 1,9% de commission.
Ces nouvelles structures ont des agents immobiliers locaux, leur motivation n’est pas la commission, mais la satisfaction client. Vous avez donc tout à gagner.
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Immo-Pop
le 1 sept. 2023
