La hauteur sous plafond des appartements et des maisons n’a eu de cesse de se réduire au fil des siècles…. Alors même que la taille des Français a augmenté de 10 cm ! C’est ainsi que depuis la fin de la seconde guerre mondiale, les appartements ont perdu 27 cm de hauteur en moyenne, les maisons, 9 cm. Alors, quelle est aujourd’hui la hauteur sous plafond réglementaire ? Réponse avec Immo Pop !
Qu’est-ce que la hauteur sous plafond ?
La hauteur sous plafond correspond à la hauteur des murs du logement. Il faut donc mesurer l’espace entre le plafond et le sol. Attention à ne pas la confondre avec la hauteur entre deux planchers ! Celle-ci intègre les faux plafonds, qui ne sont pas comptabilisés dans la hauteur sous plafond.
La hauteur sous plafond est importante, car elle participe à la notion de décence d’un logement. Elle est aussi utilisée pour calculer la surface privative d’un logement en copropriété, ou sa surface habitable, et pour estimer le prix de vente ou le loyer.
Hauteur sous plafond standard : ça existe ?
Généralement, la hauteur sous plafond dépend de la période de construction. Les premiers étages des immeubles haussmanniens et les hôtels particuliers disposent d’une grande hauteur sous plafond, car ils étaient à l’origine occupés par les classes sociales aisées, qui y voyaient là un signe extérieur de richesse. Il faut reconnaître qu’un logement avec une grande hauteur sous plafond offre réellement un meilleur confort de vie du fait de la luminosité !
Qu’en est-il aujourd’hui ? La loi impose-t-elle une hauteur sous plafond dans le neuf ? Non, le Code de la construction et de l’habitation prévoit seulement que la surface et le volume habitables d’un bien immobilier doivent être :
- De 14m2 et de 33m3 au minimum par habitant jusqu’à 4 habitants ;
- De 10m2 et de 23m3 au minimum par habitant supplémentaire.
Pour calculer le volume habitable, il faut prendre en compte la surface habitable et la multiplier par la hauteur sous plafond. À noter que la surface habitable correspond à la surface de plancher construite auquel vous devez soustraire :
- Les murs ;
- Les cloisons ;
- Les cages d’escaliers ;
- Les marches d’escaliers ;
- Les embrasures de portes et de fenêtres ;
- Les gaines.
À savoir : aujourd’hui, la majorité des logements neufs possèdent une hauteur sous plafond de 2.50m.
Quelle est la hauteur sous plafond minimale en loi Carrez ?
La loi Carrez impose aux vendeurs d’un bien en copropriété de mesurer précisément la surface privative du lot dès lors qu’elle excède 8m2. Sont exclus de cette obligation les lots vendus en état futur d’achèvement (VEFA), terrains à bâtir, caves, parkings et granges. En revanche, les dépendances, vérandas et autres remises doivent être mesurées. La superficie loi Carrez est mentionnée dans l’acte de vente puis publiée au service de la publicité foncière.
La hauteur sous plafond est prise en compte pour calculer la surface habitable en loi Carrez. Elle doit être au minimum d’1.80m. Ainsi, les pièces inférieures à cette hauteur ne seront pas comptabilisées, même si elles sont aménagées !
Le mesurage Carrez doit impérativement être mentionné par le notaire dans l’acte de vente. Sinon, l’acheteur peut en demander l’annulation dans le mois suivant la signature de l’acte authentique de vente.
Et si la surface loi Carrez est erronée de plus de 5 %, l’acquéreur dispose d’un an pour agir en réduction du prix de vente. D’où l’intérêt de faire appel à un diagnostiqueur certifié pour faire la mesure, même si la loi vous autorise à la faire vous-même !
Quelle est la hauteur sous plafond pour louer un bien immobilier ?
Pour mettre fin aux abus régulièrement constatés et aux annonces immobilières mensongères, la loi Boutin est venue imposer un mesurage de surface obligatoire en location. Celui-ci s’applique à tous les logements loués à titre de résidence principale, en location vide comme en location meublée. Vous n’êtes donc pas concerné si vous faites de la location saisonnière.
Le principe : 2.20m de hauteur sous plafond
La loi Boutin impose de louer un logement décent, c’est-à-dire disposant d’une surface au sol de 9m2 et d’une hauteur de plafond de 2.20m, comme le prévoit l’article 4 du décret de 2002.
Dès lors que le logement n’offre pas cette hauteur sous plafond, il est considéré comme impropre à la location. Si vous décidez de le louer quand même, et que le locataire porte plainte, vous risquez d’être condamné à :
- Réduire significativement le montant du loyer ;
- Réaliser des travaux de mise en conformité du logement ;
- Verser des dommages et intérêts au preneur.
La tolérance : un volume habitable supérieur à 20m3
Dans certaines villes en tension locative, l’offre est structurellement inférieure à la demande. On pense par exemple à Paris. Devoir retirer du marché les nombreuses chambres de bonne et autres studettes ne ferait qu’aggraver les difficultés d’accès au logement.
C’est pourquoi la loi vous autorise à louer un bien immobilier dont la hauteur sous plafond est inférieure à 2.20m, tant que son volume habitable est au moins égal à 20m3.
Pour calculer le volume habitable, il faut multiplier la surface habitable par la hauteur sous plafond.
Prenons l’exemple d’un logement d’une surface habitable de 15m2, qui dispose d’une hauteur sous plafond d’1.90 m.
Volume habitable : 15 x 1.90 = 28.50m3. Vous êtes dans les clous pour louer le bien !
La hauteur sous plafond doit-elle être la même dans chaque pièce ?
Non, vous n’êtes pas obligé de prévoir la même hauteur sous plafond dans chaque pièce du logement. Vous pouvez d’ailleurs jouer sur la hauteur pour créer différentes ambiances dans votre logement. Les pièces de vie comme les chambres et le salon gagnent à avoir une belle hauteur sous plafond !
En bref
- La hauteur sous plafond standard dans le neuf est de 2.50m ;
- Pour vendre un logement en copropriété, il faut tenir compte de la loi Carrez, qui impose une hauteur sous plafond d’1.80m dans le calcul de surface ;
- Pour louer un logement, il faut soit qu’il ait une hauteur sous plafond de 2.20m, soit un volume de 20m3.
Immo-Pop
le 10 juin 2022
