Si l’année 2022 a été marquée par un volume de vente qui a battu tous les records (1 116 000 transactions), ces chiffres sont en trompe-l’œil. En effet, le rattrapage post-covid a engendré un volume de transaction sans précédent, qui semble désormais s’essouffler (-6 %) sur un an.
Avec le contexte économique actuel et la hausse de l’inflation, une question est sur toutes les lèvres des propriétaires : est-ce le bon moment de vendre ou faut-il attendre des jours meilleurs ? Zoom sur l’état du marché immobilier en France et les raisons de mettre en vente votre bien en 2023.
Comment se porte le marché immobilier en 2023 ?
En plus de l’offre et la demande, de nombreux paramètres jouent sur le marché immobilier :
●la conjoncture économique
●les taux d’intérêt et les conditions de financement
●la réglementation
Dans un contexte de baisse du pouvoir d’achat, de hausse des taux de crédit pour juguler l’inflation et de durcissement des conditions d’octroi des prêts immobiliers, le marché tend à se stabiliser après une hausse continue du nombre de transactions depuis 2013.
La conjoncture économique
Depuis 2015, les prix immobiliers ne cessent de croître en France. Après cette période faste, on assiste à une régulation des prix pour revenir à la normale. Ces derniers mois, les notaires indiquent que le ralentissement atteint -6 % sur un an depuis août 2022, ce qui en fait une tendance qui devrait s’installer dans la durée.
De nombreux professionnels prédisent une année 2023 marquée par la baisse des prix. Pourtant, le scénario le plus probable consiste en une régulation des prix plutôt qu’une baisse. Celle-ci serait envisageable avec une arrivée massive de biens sur le marché, ce qui semble peu probable compte tenu des chiffres catastrophiques de l’immobilier neuf.
Les taux d’intérêt et les conditions de financement
La perte de pouvoir d’achat des Français est en partie due à la hausse des taux d’intérêt. Entre janvier et décembre 2022, le taux des crédits immobiliers est passé de 1,06 % à 2,25 %. Les spécialistes tablent sur une hausse des taux d’intérêt pour atteindre 4 % à fin 2023 !
Pour ralentir l’inflation, la banque centrale européenne (BCE) augmente ses taux directeurs qui se répercutent sur les taux d’intérêt des banques, afin de freiner le recours au crédit immobilier.
De plus, les banques ont resserré les conditions d’octroi des crédits immobiliers à cause de la fréquence de revalorisation du taux d’usure. Cela a fortement impacté le volume de prêts accordés (-45 % selon les courtiers), désormais ce taux d’usure est revalorisé mensuellement jusqu’au 1er juillet prochain.
La réglementation sur les passoires thermiques
En France 17 % du parc immobilier est classé passoire thermique. La mise en vente de ces logements a été accélérée compte tenu des interdictions de locations à venir pour les biens classés F ou G au DPE.
Selon les notaires, les propriétaires sont nombreux à mettre en vente leurs passoires thermiques pour anticiper sur ces futures interdictions de louer.
Pourquoi faut-il vendre en 2023 ?
Selon un sondage Immonot réalisé auprès des notaires, ils sont 80 % à encourager la vente en 2023. Pour profiter des meilleurs prix et ne pas allonger les délais de vente, il est recommandé de vendre sans attendre.
Les prix restent élevés et les conditions d’emprunt favorables
Selon l’observatoire crédit logement/CSA, le taux moyen du crédit au quatrième trimestre 2022 atteignait 2,22 %. Sur les 15 dernières années, le taux moyen des crédits immobiliers était de 2,8 %. Même si le coût du crédit immobilier est en hausse, il reste à un niveau raisonnable. Selon le gouverneur de la banque de France, le crédit immobilier français reste le plus sûr d’Europe grâce à son taux fixe.
Avec la revalorisation mensuelle du taux d’usure, les dossiers des candidats acquéreurs ne sont plus bloqués par les banques, ce qui booste le volume de transactions.
Bien que les prévisions tablent sur une baisse des prix comprise entre 2 et 3 %, cela ne va pas toucher tous les secteurs géographiques de la même manière. Les zones rurales pourraient effectivement baisser tandis que le marché immobilier des métropoles devrait se stabiliser à un niveau qui demeure élevé.
L’inflation ne freine pas les investisseurs
Avec une inflation qui avoisine les 6 % depuis près de 11 mois, on pourrait craindre la baisse du marché immobilier en France. L’épargne placée en banque ne rapporte rien et fait même perdre de l’argent. L’immobilier est une valeur sûre pour décaisser son épargne :
●la demande de biens immobiliers reste supérieure à l’offre
●l’indice de revalorisation des loyers (IRL) vient compenser la hausse des prix à la consommation pour les propriétaires bailleurs
Rénover ou vendre, l’équation des propriétaires de passoires thermiques
Avec un diagnostic de performance énergétique classé F ou G, les propriétaires doivent engager des travaux importants s’ils veulent continuer de les louer. Bien qu’il existe des aides financières à la rénovation énergétique, le reste à charge représente plusieurs milliers d’euros. À défaut de trésorerie suffisante, les propriétaires mettent en vente leurs passoires thermiques. À Paris, elles inondent le marché immobilier avec 37 % des biens en vente en 2023 contre 17 % en juillet 2021.
Immo-Pop
le 2 juin 2023
